房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的會計核算定義及概述
房地產企業(yè)銷售收入會計核算
按照企業(yè)會計準則的規(guī)定,結合前述對銷售收入確認的分析,對房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的會計核算作如下討論。
1、房地產銷售收入的幾種形式
按照現(xiàn)行相關法律法規(guī),房地產開發(fā)企業(yè)會計上的銷售收入分為預售收入以及真正意義上的銷售收入兩種。
所謂預售收入,也就是房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品達到了預售條件,取得了《商品房預售許可證》,將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或商品房價款的行為而取得的價款收入。一般說來,預售收入會計處理均計入“預收賬款”科目中核算。
所謂銷售收入,是指房地產開發(fā)企業(yè)銷售完工開發(fā)產品(即商品房)取得的價款收入。如前所述,該銷售收入的確認,需要達到4個條件,最基本的條件就是開發(fā)產品竣工驗收合格與交付買方。
按照銷售回款的幾種主要形式,將銷售收入確認的情況簡述如下:
(1)按揭回款
這是房地產開發(fā)企業(yè)銷售回款的主要形式。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品――商品房的,應按銷售合同或協(xié)議約定的合同總價款確定銷售收入金額。
按照企業(yè)會計準則的規(guī)定,采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的,只要所銷售的商品房達到了竣工交付的條件,且銷售合同在當?shù)卣鞴芊康禺a的部門備案,就應按銷售合同約定的價款確認商品房銷售收入的實現(xiàn)。也就是說,按揭款項是否收回,與銷售收入確認沒有關系。
但是,如果考慮稅法(國稅發(fā)〔2009〕31號文)規(guī)定因素,為了減少納稅調整的繁瑣,也可以采取與稅務處理一致的會計處理方法。即:采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的,應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。
(2)分期收款
這種回款方式的頻率僅次于按揭回款方式,特別是銷售精裝修商品房采取分期收款方式較多。采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的,應按銷售合同約定的合同總價款確認銷售收入的實現(xiàn)。
按照企業(yè)會計準則的規(guī)定,采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的,只要所銷售的商品房符合竣工交付的條件,且銷售合同在當?shù)卣鞴芊康禺a的部門備案,就應按銷售合同約定的價款確認商品房銷售收入的實現(xiàn)。
(3)一次性收款
這種回款方式過去在房地產企業(yè)并不多見,隨著近期對房地產“限貸”政策的實施,這種方式也逐漸多了起來。采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的,應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日,確認商品房銷售收入的實現(xiàn)。
2、核算舉例
某房地產開發(fā)企業(yè)于2011年1月1日開工建設電梯公寓5棟,總建筑面積30000平方米,并與2012年5月31日竣工驗收交付業(yè)主使用。2011年6月30日取得《商品房預售許可證》,從7月1日開始預售該電梯公寓,平均銷售價格為10000元/平方米。該企業(yè)發(fā)生了以下經濟業(yè)務:
1)2011年7月~12月預售商品房,取得銷售收入10000萬元,存入銀行。其中:按揭首付款3000萬元、銀行按揭付款6000萬元;一次性收款1000萬元。
A.與購房業(yè)主簽訂《購房定單》,收取預售商品房定金300萬元、誠意金100萬元,存入銀行。
借:銀行存款爵400萬元
貸:預收賬款――定金300萬元
其他應付款――誠意金100萬元
B.與購房業(yè)主簽訂《商品房預售合同》,應收購房首付款3,000萬元(含定金300萬元、誠意金100萬元轉入),實收2,600萬元存入銀行。
借:銀行存款2600萬元
預收賬款――定金300萬元
其他應付款――誠意金100萬元
貸:預收賬款――購房款3,000萬元
C.收回銀行按揭款6000萬元,存入銀行。
借:銀行存款6,000萬元
貸:預收賬款――購房款6,000萬元
D.與購房業(yè)主簽訂《商品房預售合同》,收到一次性付款1,000萬元,存入銀行。
借:銀行存款1,000萬元
貸:預收賬款――購房款1,000萬元
2)2012年1月~12月預售、銷售商品房,取得銷售收入15,000萬元,存入銀行。其中:1-5月份取得預售收入5,000萬元(按揭首付款1,000萬元、銀行按揭付款3,000萬元;一次性收款1,000萬元);6~12月取得銷售收入10,000萬元(按揭首付款3000萬元、銀行按揭付款6000萬元、分期收款1000萬元〔分期應收款為3,000萬元、實收款1000萬元〕)
A.2012年1~5月與購房業(yè)主簽訂《商品房預售合同》,取得預售收入5,000萬元,存入銀行。
借:銀行存款5,000萬元
貸:預收賬款――購房款5,000萬元
B.由于該電梯公寓項目已于2012年5月31日竣工驗收交付業(yè)主使用,因此從6月份開始應該確認銷售收入了。確認2011年7月~2012年5月取得的預售收入15,000萬元。
借:預收賬款――購房款15,000萬元
貸:主營業(yè)務收入――房屋銷售15,000萬元
C.2012年6月~9月,與購房業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》,合同總金額為9,000萬元。收到業(yè)主支付的首付款3,000萬元,尚有6,000萬元銀行按揭款未收回。
借:銀行存款3,000萬元
應收賬款――按揭回款6,000萬元
貸:主營業(yè)務收入――房屋銷售9000萬元
D.2012年10月~12月陸續(xù)收回銀行按揭款6,000萬元,存入銀行。
借:銀行存款6,000萬元
貸:應收賬款――按揭回款6,000萬元
E.2012年11月12月,與購房業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》,合同總金額為3,000萬元。合同約定采取分期收款方式:2012年12月底以前支付1000萬元;2013年6月底以前支付余下的2000萬元。企業(yè)已經收到1000萬元,存入銀行。
借:銀行存款1,000萬元
應收賬款――分期收款2,000萬元
貸:主營業(yè)務收入3,000萬元
作者:大學生新聞網(wǎng) 來源:大學生新聞網(wǎng)
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