2015年上半年，全球跨境房地產(chǎn)投資活動(dòng)持續(xù)升溫，交易量增長(zhǎng)9%。地緣政治變化、投資者風(fēng)險(xiǎn)管控和投資多元化的需求成為跨境房地產(chǎn)投資強(qiáng)有力的推動(dòng)力。與此同時(shí)，全球人口結(jié)構(gòu)和城市化結(jié)構(gòu)的變化也使投資決策變得更加復(fù)雜。

致同中國(guó)咨詢服務(wù)主管合伙人劉東東認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的‘黃金十年’已經(jīng)過去了，如果能夠從‘黃金十年’真正過渡到‘白銀十年’，那么對(duì)整個(gè)行業(yè)來說都是好事。實(shí)際上，‘黃金十年’和‘白銀十年’反映的是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長(zhǎng)和野蠻式增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。”在這種大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將可能不再是高利潤(rùn)的行業(yè)，未來的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模的時(shí)候，除了考慮中國(guó)境內(nèi)，還要考慮全球范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局和資產(chǎn)配置。對(duì)于大型企業(yè)而言，進(jìn)行全球資產(chǎn)資源配置是保持資產(chǎn)穩(wěn)定性和增長(zhǎng)持續(xù)性的內(nèi)在要求。同時(shí)，國(guó)家出.臺(tái)了一系列利好政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)走出去，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫產(chǎn)能過剩的困局，到境外進(jìn)行大規(guī)模投資。

發(fā)掘海外投資和增長(zhǎng)的機(jī)遇

致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所發(fā)布的2015房地產(chǎn)和建筑業(yè)報(bào)告《發(fā)掘海外投資和增長(zhǎng)的機(jī)遇》顯示，如果投資者的投資規(guī)模是一定的，那么選擇投資地點(diǎn)和投資項(xiàng)目就變得至關(guān)重要。此外，向新興市場(chǎng)投資可能會(huì)花費(fèi)較多時(shí)間，而收集最新行業(yè)見解以做出投資決策對(duì)客戶來說具有相當(dāng)挑戰(zhàn)性。因此，在權(quán)衡海外房地產(chǎn)投資的多個(gè)機(jī)會(huì)時(shí)，投資者可能傾向于依賴自己熟悉的領(lǐng)域，并憑著直覺來推進(jìn)決策。這導(dǎo)致了投資風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)使投資者錯(cuò)失潛在的機(jī)遇，甚至在已經(jīng)開始的項(xiàng)目上出現(xiàn)誤判。

KerstenMuller是致同英國(guó)稅務(wù)合伙人及房地產(chǎn)部的負(fù)責(zé)人，擁有超過16年的工作經(jīng)驗(yàn)。Kersten曾為多名私營(yíng)機(jī)構(gòu)投資者在英國(guó)及歐洲的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供稅務(wù)咨詢服務(wù)，其中包括位于倫敦（如King’sCross倫敦國(guó)王十字）、慕尼黑、法蘭克福、巴黎及巴塞羅那的多個(gè)大型項(xiàng)目。他在協(xié)助上市及非上市公司處理資金方面擁有深厚經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也長(zhǎng)期為多家房地產(chǎn)投資信托公司提供咨詢。在他看來，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行海外投資時(shí)普遍面臨一些風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

首先是不了解海外市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。“例如，歐洲市場(chǎng)跟其他市場(chǎng)的差別很大。對(duì)于任何投資者或有投資意向的企業(yè)的CFO來說，首要的是必須先了解這個(gè)市場(chǎng)，最簡(jiǎn)單的是當(dāng)?shù)卣业揭粋�(gè)合適的顧問來幫助你。”其次，企業(yè)在進(jìn)行海外資產(chǎn)配置時(shí)需要考慮的重要問題還包括稅務(wù)。“還是以歐洲為例。眾所周知，歐洲的每個(gè)國(guó)家都有各自不同的稅法；而且中國(guó)的投資者去歐洲投資的過程相當(dāng)復(fù)雜；再加上要在歐洲多個(gè)區(qū)域進(jìn)行融資，融資方式也有很多限制。所有這些點(diǎn)匯成了在歐洲進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)伴隨的風(fēng)險(xiǎn)。”最后，KerstenMuller還強(qiáng)調(diào)，企業(yè)在進(jìn)行海外房地產(chǎn)投資時(shí)還需要有足夠的時(shí)間來做正確的決策。“在歐洲有很多不同的法律監(jiān)管方面的規(guī)定，考慮到這些規(guī)定的復(fù)雜程度，我們必須確保做任何決策之前有充分的時(shí)間來學(xué)習(xí)和研究，從而避免可能會(huì)面臨的損失。”

留給CFO的考驗(yàn)

每個(gè)企業(yè)的CFO負(fù)責(zé)的具體工作在每個(gè)企業(yè)也不盡相同，在進(jìn)行海外投資中所扮演的角色有時(shí)候也不一樣。劉東東建議，如果僅從財(cái)務(wù)的角度出發(fā)，或者從財(cái)務(wù)相關(guān)方面去考量，無論是投融資、使稅收結(jié)果最優(yōu)化，或是對(duì)于收購(gòu)目標(biāo)公司財(cái)務(wù)的調(diào)查，都需要由企業(yè)CFO直接負(fù)責(zé)。“對(duì)于制定了海外投資戰(zhàn)略但缺乏跨境并購(gòu)?fù)顿Y經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)而言，尤其是在剛開始進(jìn)行海外并購(gòu)時(shí)，我建議他們必須聘請(qǐng)顧問來進(jìn)行協(xié)助，然后逐漸開始儲(chǔ)備人才和進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)。這是企業(yè)進(jìn)行海外投資的有力保障。”

劉東東

在劉東東看來，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商在處理海外投資問題時(shí)有以下幾個(gè)方面不容忽視。首先是要確保投資必須符合目的地國(guó)家的法律法規(guī)和政策，及相關(guān)的財(cái)務(wù)要求。其次，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)方面，除了Kersten提到的有關(guān)稅務(wù)、法律法規(guī)、融資成本方面的風(fēng)險(xiǎn)之外，文化習(xí)俗、社會(huì)慣例、社區(qū)／社會(huì)責(zé)任等方面都有可能存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，中國(guó)企業(yè)赴海外投資時(shí)，在任何一個(gè)國(guó)家都會(huì)遇到這些問題。第三，英、美和澳洲等發(fā)達(dá)國(guó)家比較強(qiáng)調(diào)一個(gè)企業(yè)履行的社區(qū)社會(huì)責(zé)任，企業(yè)如果不做好相關(guān)的調(diào)查、公共關(guān)系的準(zhǔn)備，就可能很難建立起良好的聲譽(yù)，也就無法為未來的進(jìn)一步投資奠定良好的基礎(chǔ)。第四，企業(yè)在赴海外投資時(shí)還會(huì)面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)。“匯率風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上也是投資的基礎(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)，在過去的幾年里，綠地、萬(wàn)達(dá)、復(fù)星等領(lǐng)先企業(yè)進(jìn)行了大量的對(duì)外投資，現(xiàn)在如果人民幣貶值，其海外資產(chǎn)配置在未來的12個(gè)月內(nèi)是比較有利的。反過來講，在兩三年前人民幣處于升值預(yù)期的時(shí)候，如果進(jìn)行海外投資，就需要考慮如何避免人民幣升值所形成的海外投資匯率風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。這是企業(yè)在進(jìn)行海外投資時(shí)需要考慮的重要風(fēng)險(xiǎn)，并且需要有應(yīng)對(duì)的安排。”最后，企業(yè)在向海外投資時(shí)，境外的運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于我國(guó)企業(yè)而言也是一個(gè)考驗(yàn)。如何用當(dāng)?shù)厝诉M(jìn)行具體的運(yùn)營(yíng)和管理，并對(duì)當(dāng)?shù)氐墓芾韴F(tuán)隊(duì)進(jìn)行有效管理都是企業(yè)要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

海外投資房地產(chǎn)新趨勢(shì)

據(jù)Kersten介紹，2015年上半年以來，以歐洲為目的地的海外房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)。“對(duì)海外投資者來說，倫敦、法蘭克福、巴黎等歐洲重要城市的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，但同時(shí)也有一些新興機(jī)會(huì)不容忽視。”Kersten解釋說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分度和聚焦程度更高了，居住用的房地產(chǎn)越來越重要。針對(duì)此，致同開發(fā)了一些軟件來幫助投資者和開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)的研究或?qū)嵉卣{(diào)查。“我們也看到越來越多的公司選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，建立合資公司，從當(dāng)?shù)氐暮献骰锇槟莾喝〉孟鄳?yīng)的經(jīng)驗(yàn)和支持。他們對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的偏好、對(duì)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者的熟悉度、對(duì)本土風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)了解，以及他們與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)各方顧問之間的關(guān)系都可以幫助中國(guó)企業(yè)更加快速、順利地進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，同時(shí)更好地應(yīng)對(duì)之前談到的各方面風(fēng)險(xiǎn)。”

Kersten

致同《發(fā)掘海外投資和增長(zhǎng)的機(jī)遇》報(bào)告顯示，投資者的本能是希望在著名的、有吸引力的地方投資，這一希望常常變成城市房地產(chǎn)開發(fā)的驅(qū)動(dòng)力。正如一些開發(fā)商在赴海外選擇房地產(chǎn)投資時(shí)，盲目追求在紐約這樣的城市參與地標(biāo)建筑的投資，或是投資于倫敦等熱門城市。這種投資本能是有正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)原因的：大規(guī)模且仍在增長(zhǎng)的人口意味著商業(yè)集中，因此企業(yè)愿意為辦公空間支付更高的價(jià)格。而且這些城市與其他地方之間的交通便利，往往有著豐富的文化和休閑選擇。但Kersten提醒說，從2008年、2009年開始，海外投資背景發(fā)生了明顯改變。一線城市地標(biāo)性建筑購(gòu)入的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)，由于很多人想買，導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈，價(jià)格也被炒得更高。“我們可以看到很多海外投資者主要關(guān)注一線城市，一般不太關(guān)注二線城市。但從報(bào)告里可以看到，城市人口的增長(zhǎng)給海外投資者提供了更加多樣化的目標(biāo)城市投資選擇。隨著人口和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，二線城市也成為房地產(chǎn)投資的沃土，特別是當(dāng)主要城市的機(jī)遇已日漸稀少，競(jìng)爭(zhēng)資本推高價(jià)格因而收益出現(xiàn)下降時(shí)。”